強制執行

租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你! - 金貝殼

2022-07-06雷皓明律師
租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!

租約公證值不值得,租約公證效力又有多強?租約公證流程3步驟,讓律師告訴你租約公證文件如何準備,租約公證費用怎麼算,帶你預防房客不繳房租、押金被扣不會處理的窘境。

目錄
  • 一、租約公證是什麼?
  • 二、房客不繳房租、房東不退押金,租屋糾紛能預先避免嗎?
  • 三、租約公證效力的3大常見問題
  • 四、租約公證費用怎麼計算?又該是誰出錢?
  • 五、租約公證流程只要3步驟
  • 六、租約公證文件沒填好,可能浪費時間又損失權益!

一、租約公證是什麼?

若經常關注社會新聞,可以見到租屋相關的糾紛新聞層出不窮,有的是惡房東、有的是惡房客,也有個案件是出於溝通不良的問題。

可以看出租賃雙方都有很多的顧慮,這時除了建議在挑選人的時候三思,房東房客或許還可以透過公證租約,先把話說開,再請公證人作證,避免之後遇到糾紛卻無計可施的窘境。

(一) 租賃契約公證的兩大重點

  • 事先存證,避免其中一方反悔

房屋租約公證的目的在於保障雙方權益,房東和房客藉由事先存證,達到事先約定,這樣一來就能避免其中一方翻臉不認帳,免去後續發生糾紛時,必須要舉證的麻煩。

一般民眾在簽訂租賃契約時,選擇不公證,但後續發生糾紛時,要不是自己忍下來,就是上法院打官司,但這樣原告要承擔時間及金錢的壓力。

而且原告必須要等到確定勝訴之後,才能聲請強制執行,如果敗訴還可能讓之前的努力付諸東流。

「逕付強制執行」就是租屋公證的決勝王牌,這賦予公證人就特定條件給予強制執行的效果,也就是說房東、房客不需要經過訴訟,就可以直接向法院請求強制執行,讓民眾的權益得以獲得即時而有效率的保障

二、房客不繳房租、房東不退押金,租屋糾紛能預先避免嗎?

租屋糾紛百百款,律師先盤點那些常見的租屋糾紛給大家參考,而這些麻煩其實都可以提前避免,只要雙方事先將規定說好,其實也不失為一種自保的好方法。

(一) 房東常見的租屋糾紛

  • 租約到期,房客不搬走
  • 房客不繳房租

當包租公、包租婆是很常見的被動收入,許多房東存了大半輩子的積蓄,就是為了讓生活收入穩定下來,但身為房東,除了擔心房客不想搬走,更怕遇到房客不繳房租,若遇到房客拖欠房租房東要如何處理呢?


法律規定房東要有2個月的租金忍耐期,必須要等到租金欠滿2個月的金額,才能寄存證信函催房租,若遇到的是無賴房客,沒滿2個月以前,房東只能口頭催款,情況比較被動。

然而,若房東試圖斷水斷電,很可能會涉及強制罪,而被告上法庭。

(二) 房客常見的租屋糾紛

  • 租約到期,房東不退押金
  • 突然中止租約,被要求搬遷
  • 租屋違約金談不攏

相對的,房客則是很怕遇到房東一言不合就扣住押金,或是遇到二房東,最終被原屋主趕出租屋,或是店面簽了5年以上的租約,但中途房東轉賣,被要求搬遷的為難處境。

甚至是房客因為不得已必須提前解決,才發現租屋違約金不合理,導致雙方陷入僵持。

(三) 房東房客都不怕!租約公證可以事先避免糾紛

無論是上述何種裝況,只要雙方任一方覺得忍無可忍,選擇提出法律訴訟,就得面對昂貴的律師費,房東要承擔損失租給下一個房客的機會,房客則是在工作和官司之間疲於奔波,可以說是兩敗俱傷。

然而,雙方一定要等到糾紛發生,才能有所作為嗎?這時不妨以選擇租約公證的方式,一開始就打開天窗說亮話,將可能發生最壞的情況都假設一遍。

租約公證就是了解雙方彼此的底線,也不失為一種有效的溝通方法,或許更能營造出雙方都滿意的優質空間,維持和諧的租賃關係。

三、租約公證效力的3大常見問題

租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!

(一) 租約一定要公證嗎?沒公證會不會沒效?

答案是不公證,租賃契約還是有效!租賃契約公證並非強制性,而是更加保障雙方權利的制度。所以只要房東、房客雙方對租賃內容達成合意,契約仍然成立。

(二) 租約公證優缺點是什麼?公證可保障雙方權益!

前面提到租約公證有強制執行的效力,但究竟哪些層面的應用,以及除了優點外,還有什麼可能的缺點,律師帶你一次弄清楚!

租約公證對房東的優點

★請求房客交還房屋、給付租金

租約經過公證後,若房客積欠租金、租約到期遲遲不肯搬走、不願意給付違約金,房東可以透過租約公證強制執行的效力,拿公證書到地方法院,聲請對房客的財產強制執行,拿回租金或違約金,亦或要求房客搬遷。

★預先過濾不良房客

很多房東會害怕遇到房客拿自己的房子做不法用途,例如製毒、販毒、賣淫,這時簽訂租約公證就有一定程度的嚇阻效果,可以提前篩選掉不良的房客人選。

若後續房東真的遇到房客在屋內進行違法行為,房東也可以利用租約公證,向法院聲請強制執行,並請警察協助處理,將房子安全還給房東。

租約公證對房客的優點

★長租有保障!遇到房東賣房不用怕


根據民法第425條:1.出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。2.前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

若租約期間,房東將房產的所有權轉讓給第三人,第三人仍然必須遵守租約,不能任意要求房客搬遷,即所謂的「所有權讓與不破租賃」,若是房東轉賣房產,就是常見的「買賣不破租賃」。

但倘若租約超過5年,或者並未明定租約期限的話,若是沒有經過租約公證,就不適用於「所有權讓與不破租賃」。

也就是說,租約公證好處在於保障不定期租約、5年以上租約,如果房子被房東轉讓,房客還是可以繼續租用,權益不會受到影響,很適合想要租用店面穩定經營的商家。

★確定不是遇到二房東

由於申請租約公證時,房東必須要準備房屋權狀和房屋稅單,供法院確認房東是真正的「房屋所有權人」,此時房客就能分辨自己遇到的是正牌屋主,還是轉租別人房子的二房東。

雙方透過租約公證,房客也可以避免二房東糾紛,導致原屋主突然找上門,主張權利並要求房客搬走。

缺點:房東可能不願意公證

許多房東不願意辦理租約公證,最主要的原因為擔心被課徵所得稅

首先,租約公證的費用和房屋稅不一樣,前者是法律費用、後者是國民義務。此外,關於租金所得被課徵所得稅,國稅局目前確實仍可以向各地方法院查抄租賃公證書,藉此取得課稅的資料。

然而,租約公證可以賦予強制執行的效力,一旦遇到租屋糾紛,執行上就會方便很多,房東為了避稅省下小錢,很可能就需要承擔昂貴的訴訟費用,放棄原本可以更有效率解決糾紛的方式。

(三) 續約時不公證,是否還具備公證的效力?

答案是沒有,公證只保障租約上記載的內容,租約到期後,保障效力不會自動延續,所以續約時還是要記得再辦理公證程序1次,才能再次讓權益受到保障。

金貝殼提供免費的債務催收相關法律諮詢服務,歡迎您點擊下方按鈕進行免費諮詢!

四、租約公證費用怎麼計算?又該是誰出錢?

租約公證費用計算好難?別緊張,律師會用生活舉例和對照表,帶你看懂費用問題。

(一) 租賃合約公證費用計算大整理!

根據司法部官方網站的資料,租約公證費用的計算規定如下:


應徵公證費用,以租金總額或房屋課稅現值二者較高者,加保證金後,依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一。

★舉例說明最好懂

例如房屋租賃期為12個月,每月租金為1萬元,保證金3萬元,房屋課稅現值為20萬。

(1)租金總額+保證金(押金):(1萬x12)+3萬=15萬

(2)房屋課稅+保證金(押金):20萬+3萬=23萬

兩個金額以比較高的金額為主,也就是以23萬元去計算公證費用,下方為公證費用的級距對照表,查詢過後,公證費用為2,000元,如需附加強制執行的條款,公證費用則會是3,000元。

★公證費用的級距對照表

租金總額/房屋稅現值級距(新台幣)公證費用(新台幣)含附加強制執行條款之公證費用(新台幣)
20萬元以下1,000元1,500元
超過20萬-50萬元以下2,000元3,000元
超過50萬-100萬元以下3,000元4,500元
超過100萬-200萬元以下4,000元6,000元
超過200萬-500萬元以下5,000元7,500元
超過500萬-1,000萬元以下6,000元9,000元
*超過1,000萬-2,000萬元以下8,000元12,000元
超過2,000萬-3,000萬元以下10,000元15,000元
超過3,000萬-4,000萬元以下12,000元18,000元
超過4,000萬-5,000萬元以下14,000元21,000元
*超過5,000萬-6,000萬元以下15,000元22,500元
超過6,000萬-7,000萬元以下16,000元24,000元
以下類推

★租金總額/房屋稅現值超過1,000萬元以上:

  • 計算公式為:6,000元+(超過基本1,000萬元的加收費用)。
  • 超過1,000萬元的部分,每超過1,000萬元,加收2,000元,不滿1,000萬元按1,000萬計算,加收2,000元。

★租金總額/房屋稅現值超過5,000萬元以上

  • 計算公式為:6,000元+(超過基本1,000萬元的加收費用)。
  • 超過1,000萬元的部分,每超過1,000萬元,加收1,000元,不滿1,000萬元按1,000萬計算,加收1,000元。

(二) 租約公證費用誰負擔才對?

法律並沒有規定租約公證費用要由誰負擔,要由雙方在簽訂租約時協議。

不過站在公平交易立場,若租約公證沒有附加強制執行的條款,出租和承租雙方都能享有租約公證帶來的好處,建議可以雙方商談各自負擔一半的費用

不過租約公證經常會需要附加強制執行條款,因增加條款而產生的額外費用,建議以得利的一方負擔增加的費用,若是記載事項包含雙方利益,建議一樣由雙方各自負擔一半的費用。

五、租約公證流程只要3步驟

時間很難喬,一定要去法院公證租約嗎?公證需要準備什麼?這邊一次幫你將答案列出來!

(一) Step 1:選擇租約公證的方法

想要辦理租約公證,不一定只能去法院,可行的方法一共有兩種:

  • 親自到地方法院公證租約
  • 尋求民間公證人事務所

兩者所需的費用相差不大,法律效力沒有任何差異,民間公證人事務的優點所在時間安排上較彈性,能夠配合雙方的行程。

如果不會擬定合約內容,民間公證人還可以幫忙擬定合約,或是雙方可以請公證人審核租約,確定有沒有違反政府的租賃條例。

(二) Step 2:帶齊證件&公證文件

★租賃契約公證的證件懶人包

租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!

房東、房客如果都是自然人,雙方需要攜帶:身分證、印章。房東會需要另外攜帶最近一期的房屋稅單、房屋權利證明文件(如房屋權狀),並且建議自備1份影本存卷。

如果租賃雙方任一方為法人,例如公司行號,就必須改帶負責人的身分證、印章、公司執照、營利事業登記證。

房東和房客本人不能到場,雙方都可以委託代理人,但是要提出經本人簽章之授權書。

★記得自備3份租賃契約書

辦理流程會需要3份租賃契約書,若是去法院辦理,建議自備副本,但也可以利用公證處印製的契約替代,不過這會需要額外支付工本費。

(三) Step 3:填寫公證請求書&繳費

你會需要填寫公證請求書,確認無誤後,公證人會核對身分證明,查證契約內容,確定租賃雙方並非冒名簽約,審核通過後公證人就會用印。

若是前往法院公證處辦理的話,公證人會開繳納單,費用繳納完成後,雙方就可以領取公證書。

不論是地方法院、民間公證人事務所,成功申辦租約公證後,雙方在未來15年以內,都可以向法院或民間公證所聲請閱覽或提供繕影本

六、租約公證文件沒填好,可能浪費時間又損失權益!

如同上述,能夠承辦租約公證的地方一共兩個:地方法院公證處、民間公證人事務所

選擇民間公證人事務所的人,民間公證人可能會幫忙填寫公證請求書,但若是選擇自行前往地方法院辦理,就會需要自行填寫公證請求書,這邊律師整理出填寫時要注意的重點。

大家可以參考下方的公證租約範本,一起參考會更了解怎麼填寫公證請求書!

租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!

  • 填寫公證請求書,請使用複寫紙書寫,法院會提供複寫紙。
  • 數字、日期要以國字大寫的方式書寫。
  • 「請求公證事項(法律行為或私權事實)」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。
  • 「約定逕受強制執行事項」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,例如「返還保證金」、「給付租金及違約金」、「租約期滿需按時交還房屋」等。
  • 文件最末,記得以大寫填入公證當天日期,並由房東、房客雙方簽名蓋章。

特別注意,「約定逕受強制執行」的欄位若沒有填寫好,之後遇到糾紛,就沒有辦法依照公證書約定的條例,發揮強制執行的效力,這樣一來等同於白白浪費租約公證的優勢。

以上是租約公證的相關資訊,希望大家下次遇到別人要求租約公證時,不要覺得太緊張,如果還是覺得很疑惑,不確定自己的情況需不需要公證租約,也歡迎點擊下方或右側按鈕,立即進行免費的法律諮詢。

分享至
編輯精選
支付命令如何聲請?支付命令範本、異議、時效QA詳解!

支付命令如何聲請?支付命令範本、異議、時效QA詳解! - 金貝殼

支付命令是讓債權人可簡單快速請求債務人還錢的法律程序。但你真的知道支付命令是什麼、支付命令範本怎麼寫嗎?支付命令流程及提交支付命令異議該怎麼進行?本文QA一次答,點選強制執行可瞭解更多債務催討的相關資訊。

欠錢不還怎麼討?怎麼告?律師:快速討錢法律有撇步!

欠錢不還怎麼討?怎麼告?律師:快速討錢法律有撇步! - 金貝殼

欠錢不還是大家最討厭遇到的事情。但如果真的遇到欠錢不還找不到人怎麼辦?欠錢不還詐欺罪可以告嗎?還是可以聲請欠錢不還支付命令呢?本文就讓律師一次告訴你,也歡迎點選支付命令與強制執行瞭解更多債務催討的相關資訊喔!

本票裁定是什麼?怎麼做?摸熟流程費用快速討債不是夢

本票裁定是什麼?怎麼做?摸熟流程費用快速討債不是夢 - 金貝殼

本票裁定是現代社會很常用來追討債款的手段。但你知道本票是什麼嗎?為什麼大家都說簽本票要小心?本文就讓律師告訴你本票裁定的意義、流程,以及本票裁定時效有多長,也歡迎點選支付命令與強制執行瞭解更多債務催討的相關資訊喔!

最新文章

租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你!
租約公證值不值得?又該怎麼辦理?律師用範本教你! - 金貝殼
廠商貨款沒付怎麼辦?債務糾紛律師幫幫我!
廠商貨款沒付怎麼辦?債務糾紛律師幫幫我! - 金貝殼
欠錢不還寄存證信函?這樣做可以讓對方還錢嗎?
欠錢不還寄存證信函?這樣做可以讓對方還錢嗎? - 金貝殼
本票裁定聲請期限怎算?8成債權人都搞錯的本票時效!
本票裁定聲請期限怎算?8成債權人都搞錯的本票時效! - 金貝殼

實用推薦

廠商貨款沒付怎麼辦?債務糾紛律師幫幫我!
廠商貨款沒付怎麼辦?債務糾紛律師幫幫我! - 金貝殼
欠錢不還寄存證信函?這樣做可以讓對方還錢嗎?
欠錢不還寄存證信函?這樣做可以讓對方還錢嗎? - 金貝殼
欠錢不還怎麼討?怎麼告?律師:快速討錢法律有撇步!
欠錢不還怎麼討?怎麼告?律師:快速討錢法律有撇步! - 金貝殼

Copyright © 2022 喆律法律事務所 All rights reserved.