租約公證值不值得？又該怎麼辦理？律師用範本教你！ - 金貝殼

一、租約公證是什麼？

若經常關注社會新聞，可以見到租屋相關的糾紛新聞層出不窮，有的是惡房東、有的是惡房客，也有個案件是出於溝通不良的問題。

可以看出租賃雙方都有很多的顧慮，這時除了建議在挑選人的時候三思，房東房客或許還可以透過公證租約，先把話說開，再請公證人作證，避免之後遇到糾紛卻無計可施的窘境。

(一) 租賃契約公證的兩大重點

• 事先存證，避免其中一方反悔

房屋租約公證的目的在於保障雙方權益，房東和房客藉由事先存證，達到事先約定，這樣一來就能避免其中一方翻臉不認帳，免去後續發生糾紛時，必須要舉證的麻煩。

• 不用打官司即可請求法院強制執行！

一般民眾在簽訂租賃契約時，選擇不公證，但後續發生糾紛時，要不是自己忍下來，就是上法院打官司，但這樣原告要承擔時間及金錢的壓力。

而且原告必須要等到確定勝訴之後，才能聲請強制執行，如果敗訴還可能讓之前的努力付諸東流。

「逕付強制執行」就是租屋公證的決勝王牌，這賦予公證人就特定條件給予強制執行的效果，也就是說房東、房客不需要經過訴訟，就可以直接向法院請求強制執行，讓民眾的權益得以獲得即時而有效率的保障。

二、房客不繳房租、房東不退押金，租屋糾紛能預先避免嗎？

租屋糾紛百百款，律師先盤點那些常見的租屋糾紛給大家參考，而這些麻煩其實都可以提前避免，只要雙方事先將規定說好，其實也不失為一種自保的好方法。

(一) 房東常見的租屋糾紛

• 租約到期，房客不搬走
• 房客不繳房租

當包租公、包租婆是很常見的被動收入，許多房東存了大半輩子的積蓄，就是為了讓生活收入穩定下來，但身為房東，除了擔心房客不想搬走，更怕遇到房客不繳房租，若遇到房客拖欠房租房東要如何處理呢？

法律規定房東要有2個月的租金忍耐期，必須要等到租金欠滿2個月的金額，才能寄存證信函催房租，若遇到的是無賴房客，沒滿2個月以前，房東只能口頭催款，情況比較被動。

然而，若房東試圖斷水斷電，很可能會涉及強制罪，而被告上法庭。

(二) 房客常見的租屋糾紛

• 租約到期，房東不退押金
• 突然中止租約，被要求搬遷
• 租屋違約金談不攏

相對的，房客則是很怕遇到房東一言不合就扣住押金，或是遇到二房東，最終被原屋主趕出租屋，或是店面簽了5年以上的租約，但中途房東轉賣，被要求搬遷的為難處境。

甚至是房客因為不得已必須提前解決，才發現租屋違約金不合理，導致雙方陷入僵持。

(三) 房東房客都不怕！租約公證可以事先避免糾紛

無論是上述何種裝況，只要雙方任一方覺得忍無可忍，選擇提出法律訴訟，就得面對昂貴的律師費，房東要承擔損失租給下一個房客的機會，房客則是在工作和官司之間疲於奔波，可以說是兩敗俱傷。

然而，雙方一定要等到糾紛發生，才能有所作為嗎？這時不妨以選擇租約公證的方式，一開始就打開天窗說亮話，將可能發生最壞的情況都假設一遍。

租約公證就是了解雙方彼此的底線，也不失為一種有效的溝通方法，或許更能營造出雙方都滿意的優質空間，維持和諧的租賃關係。

三、租約公證效力的3大常見問題

(一) 租約一定要公證嗎？沒公證會不會沒效？

答案是不公證，租賃契約還是有效！租賃契約公證並非強制性，而是更加保障雙方權利的制度。所以只要房東、房客雙方對租賃內容達成合意，契約仍然成立。

(二) 租約公證優缺點是什麼？公證可保障雙方權益！

前面提到租約公證有強制執行的效力，但究竟哪些層面的應用，以及除了優點外，還有什麼可能的缺點，律師帶你一次弄清楚！

租約公證對房東的優點

★請求房客交還房屋、給付租金

租約經過公證後，若房客積欠租金、租約到期遲遲不肯搬走、不願意給付違約金，房東可以透過租約公證強制執行的效力，拿公證書到地方法院，聲請對房客的財產強制執行，拿回租金或違約金，亦或要求房客搬遷。

★預先過濾不良房客

很多房東會害怕遇到房客拿自己的房子做不法用途，例如製毒、販毒、賣淫，這時簽訂租約公證就有一定程度的嚇阻效果，可以提前篩選掉不良的房客人選。

若後續房東真的遇到房客在屋內進行違法行為，房東也可以利用租約公證，向法院聲請強制執行，並請警察協助處理，將房子安全還給房東。

租約公證對房客的優點

★長租有保障！遇到房東賣房不用怕

根據民法第425條：1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。2.前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

若租約期間，房東將房產的所有權轉讓給第三人，第三人仍然必須遵守租約，不能任意要求房客搬遷，即所謂的「所有權讓與不破租賃」，若是房東轉賣房產，就是常見的「買賣不破租賃」。

但倘若租約超過5年，或者並未明定租約期限的話，若是沒有經過租約公證，就不適用於「所有權讓與不破租賃」。

也就是說，租約公證好處在於保障不定期租約、5年以上租約，如果房子被房東轉讓，房客還是可以繼續租用，權益不會受到影響，很適合想要租用店面穩定經營的商家。

★確定不是遇到二房東

由於申請租約公證時，房東必須要準備房屋權狀和房屋稅單，供法院確認房東是真正的「房屋所有權人」，此時房客就能分辨自己遇到的是正牌屋主，還是轉租別人房子的二房東。

雙方透過租約公證，房客也可以避免二房東糾紛，導致原屋主突然找上門，主張權利並要求房客搬走。

缺點：房東可能不願意公證

許多房東不願意辦理租約公證，最主要的原因為擔心被課徵所得稅。

首先，租約公證的費用和房屋稅不一樣，前者是法律費用、後者是國民義務。此外，關於租金所得被課徵所得稅，國稅局目前確實仍可以向各地方法院查抄租賃公證書，藉此取得課稅的資料。

然而，租約公證可以賦予強制執行的效力，一旦遇到租屋糾紛，執行上就會方便很多，房東為了避稅省下小錢，很可能就需要承擔昂貴的訴訟費用，放棄原本可以更有效率解決糾紛的方式。

(三) 續約時不公證，是否還具備公證的效力？

答案是沒有，公證只保障租約上記載的內容，租約到期後，保障效力不會自動延續，所以續約時還是要記得再辦理公證程序1次，才能再次讓權益受到保障。

四、租約公證費用怎麼計算？又該是誰出錢？

租約公證費用計算好難？別緊張，律師會用生活舉例和對照表，帶你看懂費用問題。

(一) 租賃合約公證費用計算大整理！

根據司法部官方網站的資料，租約公證費用的計算規定如下：

應徵公證費用，以租金總額或房屋課稅現值二者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一。

★舉例說明最好懂

例如房屋租賃期為12個月，每月租金為1萬元，保證金3萬元，房屋課稅現值為20萬。

（1）租金總額+保證金（押金）：（1萬x12）+3萬=15萬

（2）房屋課稅+保證金（押金）：20萬+3萬=23萬

兩個金額以比較高的金額為主，也就是以23萬元去計算公證費用，下方為公證費用的級距對照表，查詢過後，公證費用為2,000元，如需附加強制執行的條款，公證費用則會是3,000元。

★公證費用的級距對照表

★租金總額／房屋稅現值超過1,000萬元以上：

• 計算公式為：6,000元+（超過基本1,000萬元的加收費用）。
• 超過1,000萬元的部分，每超過1,000萬元，加收2,000元，不滿1,000萬元按1,000萬計算，加收2,000元。

★租金總額／房屋稅現值超過5,000萬元以上

• 計算公式為：6,000元+（超過基本1,000萬元的加收費用）。
• 超過1,000萬元的部分，每超過1,000萬元，加收1,000元，不滿1,000萬元按1,000萬計算，加收1,000元。

(二) 租約公證費用誰負擔才對？

法律並沒有規定租約公證費用要由誰負擔，要由雙方在簽訂租約時協議。

不過站在公平交易立場，若租約公證沒有附加強制執行的條款，出租和承租雙方都能享有租約公證帶來的好處，建議可以雙方商談各自負擔一半的費用。

不過租約公證經常會需要附加強制執行條款，因增加條款而產生的額外費用，建議以得利的一方負擔增加的費用，若是記載事項包含雙方利益，建議一樣由雙方各自負擔一半的費用。

五、租約公證流程只要3步驟

時間很難喬，一定要去法院公證租約嗎？公證需要準備什麼？這邊一次幫你將答案列出來！

(一) Step 1：選擇租約公證的方法

想要辦理租約公證，不一定只能去法院，可行的方法一共有兩種：

• 親自到地方法院公證租約
• 尋求民間公證人事務所

兩者所需的費用相差不大，法律效力沒有任何差異，民間公證人事務的優點所在時間安排上較彈性，能夠配合雙方的行程。

如果不會擬定合約內容，民間公證人還可以幫忙擬定合約，或是雙方可以請公證人審核租約，確定有沒有違反政府的租賃條例。

(二) Step 2：帶齊證件&公證文件

★租賃契約公證的證件懶人包

房東、房客如果都是自然人，雙方需要攜帶：身分證、印章。房東會需要另外攜帶最近一期的房屋稅單、房屋權利證明文件（如房屋權狀），並且建議自備1份影本存卷。

如果租賃雙方任一方為法人，例如公司行號，就必須改帶負責人的身分證、印章、公司執照、營利事業登記證。

房東和房客本人不能到場，雙方都可以委託代理人，但是要提出經本人簽章之授權書。

★記得自備3份租賃契約書

辦理流程會需要3份租賃契約書，若是去法院辦理，建議自備副本，但也可以利用公證處印製的契約替代，不過這會需要額外支付工本費。

(三) Step 3：填寫公證請求書&繳費

你會需要填寫公證請求書，確認無誤後，公證人會核對身分證明，查證契約內容，確定租賃雙方並非冒名簽約，審核通過後公證人就會用印。

若是前往法院公證處辦理的話，公證人會開繳納單，費用繳納完成後，雙方就可以領取公證書。

不論是地方法院、民間公證人事務所，成功申辦租約公證後，雙方在未來15年以內，都可以向法院或民間公證所聲請閱覽或提供繕影本。

六、租約公證文件沒填好，可能浪費時間又損失權益！

如同上述，能夠承辦租約公證的地方一共兩個：地方法院公證處、民間公證人事務所。

選擇民間公證人事務所的人，民間公證人可能會幫忙填寫公證請求書，但若是選擇自行前往地方法院辦理，就會需要自行填寫公證請求書，這邊律師整理出填寫時要注意的重點。

大家可以參考下方的公證租約範本，一起參考會更了解怎麼填寫公證請求書！

• 填寫公證請求書，請使用複寫紙書寫，法院會提供複寫紙。
• 數字、日期要以國字大寫的方式書寫。
• 「請求公證事項（法律行為或私權事實）」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
• 「約定逕受強制執行事項」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，例如「返還保證金」、「給付租金及違約金」、「租約期滿需按時交還房屋」等。
• 文件最末，記得以大寫填入公證當天日期，並由房東、房客雙方簽名蓋章。

特別注意，「約定逕受強制執行」的欄位若沒有填寫好，之後遇到糾紛，就沒有辦法依照公證書約定的條例，發揮強制執行的效力，這樣一來等同於白白浪費租約公證的優勢。

以上是租約公證的相關資訊，希望大家下次遇到別人要求租約公證時，不要覺得太緊張，如果還是覺得很疑惑，不確定自己的情況需不需要公證租約，也歡迎點擊下方或右側按鈕，立即進行免費的法律諮詢。

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